Immobilienwebsite in Österreich: Energieausweis und Pflichten

Kurz gesagt: Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus online zum Kauf oder zur Miete anbietet, muss seit 1. Juli 2026 in der Anzeige den Heizwärmebedarf, den Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse angeben (§ 3 EAVG 2012 idF BGBl. I Nr. 38/2026); bei älteren, noch gültigen Energieausweisen reichen wie bisher Heizwärmebedarf und fGEE. Die Pflicht trifft Verkäufer, Vermieter und den beauftragten Makler, Verstöße kosten bis zu 1.450 Euro. Bei Mietwohnungen gilt seit 1. Juli 2023 zudem das Bestellerprinzip (§ 17a Maklergesetz).

Für eine Maklerwebsite heißt das: Erst muss jede Objektseite rechtlich stimmen, dann kommen die Funktionen, die Anfragen bringen. Dieser Beitrag geht in dieser Reihenfolge vor. Er ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.

Teil 1: Was in jedes Online-Inserat gehört

Die Energiekennzahlen nach der Novelle 2026

Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz wurde mit BGBl. I Nr. 38/2026 geändert. Die neuen §§ 2 bis 4 und 9 gelten seit 1. Juli 2026 für alle Anzeigen, die ab diesem Tag veröffentlicht werden (§ 10a Abs. 1). Seither verlangt § 3 in Anzeigen „in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium“, also auch auf Ihrer Website und auf Portalen:

den Heizwärmebedarf (HWB),
den Endenergiebedarf,
jeweils einschließlich der Gesamtenergieeffizienzklasse.

Die Übergangsregel ist für die Praxis entscheidend: Energieausweise, die nach der alten Gebäuderichtlinie 2010/31/EU erstellt wurden, bleiben zehn Jahre ab Erstellung gültig. In Anzeigen mit einem solchen Ausweis können Sie laut § 10a Abs. 2 „wie bisher“ den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) angeben. Anzeigen, die vor dem 1. Juli 2026 veröffentlicht wurden, fallen weiter unter die alte Fassung.

Für Ihre Objektdatenbank bedeutet das: Sie brauchen Felder für beide Varianten und eine Regel, welche angezeigt wird. Ein einziges Freitextfeld „Energieausweis“ reicht nicht mehr.

Wer haftet, und wann der Makler entschuldigt ist

Die Angabepflicht trifft ausdrücklich sowohl Verkäufer bzw. Vermieter als auch den beauftragten Immobilienmakler. Wer die Werte weglässt, begeht eine Verwaltungsübertretung mit Geldstrafe bis zu 1.450 Euro (§ 9 Abs. 1). Für Makler gibt es eine Entlastung: Der Verstoß ist entschuldigt, wenn Sie den Auftraggeber über die Pflicht aufgeklärt und zur Bekanntgabe der Werte beziehungsweise zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert haben und er dem nicht nachkommt. Dokumentieren Sie diese Aufforderung, am besten direkt im System, mit Datum.

Zusätzlich muss der Energieausweis dem Käufer oder Mieter rechtzeitig vor dessen Vertragserklärung vorgelegt und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss ausgehändigt werden; er darf zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alt sein (§ 4 Abs. 1). Ein Exposé-Download mit dem Ausweis als Anhang hilft dabei, ersetzt aber nicht den Nachweis der Vorlage.

Provision bei Mietwohnungen: das Bestellerprinzip

Seit 1. Juli 2023 gilt § 17a Maklergesetz: Hat der Vermieter als erster Auftraggeber den Makler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt, kann der Makler nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren. Mit Wohnungssuchenden ist eine Provision nur möglich, wenn diese den Makler als Erste beauftragt haben, und selbst dann nicht in bestimmten Konstellationen, etwa bei Verflechtungen zwischen Makler und Vermieter oder Verwalter. Von § 17a kann nicht zum Nachteil des Wohnungssuchenden abgewichen werden (§ 18).

Auf der Website heißt das: Bei Mietwohnungen, die Sie im Auftrag des Vermieters inserieren, keine Provisionsangabe für Mieter, und keine Formulierungen, die so wirken, als werde später doch eine Provision fällig.

Kostenübersicht für Verbraucher

Nach § 30b Konsumentenschutzgesetz muss der Makler einem Verbraucher-Auftraggeber vor Abschluss des Maklervertrags eine schriftliche Übersicht geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die alle voraussichtlich anfallenden Kosten samt Provision ausweist; die Provisionshöhe ist gesondert anzuführen, Doppelmakler-Tätigkeit und Naheverhältnisse sind offenzulegen. Diese Übersicht ist Teil des Vertragsprozesses. Eine Website kann sie aber gut vorbereiten: als PDF zum Objekt oder als Schritt in der Anfrage, den der Interessent bestätigt.

Impressum

Immobilientreuhänder sind ein reglementiertes Gewerbe (§ 94 Z 35 Gewerbeordnung). Neben den allgemeinen Angaben gehören daher Kammer, Berufsbezeichnung und ein Hinweis auf die Gewerbeordnung samt Zugang ins Impressum.

Teil 2: Funktionen, die eine Maklerwebsite tragen

Wenn die Pflichten sitzen, geht es um das, was Ihre Website von den großen Portalen unterscheidet. Denn dort stehen Ihre Objekte ohnehin.

Objektdatenbank mit einer Quelle

Die wichtigste technische Entscheidung: Objekte werden einmal erfasst und von dort an Website und Portale verteilt, nicht doppelt gepflegt. Die meisten Maklerprogramme exportieren dafür in gängigen Schnittstellenformaten. Auf der Website sollte jedes Objekt eine eigene, sprechende URL haben („/kaufen/wohnung-wien-1070-3-zimmer-balkon/“), damit es auch über die Suche gefunden wird.

Suchagent

Interessenten hinterlegen Kriterien (Bezirk, Größe, Preis) und werden bei neuen passenden Objekten benachrichtigt. Damit bauen Sie eine eigene Interessentenliste auf, die Ihnen gehört und nicht dem Portal. Technisch braucht das eine Bestätigung per E-Mail (Double-Opt-in) und einen klaren Abmeldelink.

Exposé-Download mit Anfrage

Viele Makler stellen das ausführliche Exposé erst nach einer kurzen Anfrage bereit. Das ist legitim, wenn klar ist, wofür die Daten verwendet werden. Die Anfrage kann gleich die Fragen enthalten, die Sie ohnehin stellen: Finanzierung geklärt, Zeitrahmen, Besichtigungswunsch.

Verkäuferseite

Die Website ist auch Ihre Akquiseseite. Eine eigene Seite für Eigentümer, die verkaufen oder vermieten möchten, mit Ablauf, Unterlagenliste (inklusive Energieausweis) und Kontakt bringt oft mehr als jedes Objekt.

Referenzobjekte

Verkaufte Objekte als Referenzen sind wirkungsvoll, aber nur mit Einverständnis der Eigentümer und ohne Daten, die sie identifizierbar machen. Ein Archiv „Verkauft in 1180 Wien“ mit Bild und Eckdaten zeigt Marktkenntnis.

Wie sich so eine Datenbank mit Portalen und Suchagent in den Alltag einfügt, hängt stark von Ihren Abläufen ab; der Beitrag Web-App entwickeln lassen in Österreich hilft bei der Einschätzung.

Häufige Fragen

Gilt die Energieausweis-Angabepflicht auch für Gewerbeflächen?

Ja. § 3 EAVG spricht von Gebäuden und Nutzungsobjekten; Nutzungsobjekte sind laut § 2 neben Wohnungen auch Geschäftsräumlichkeiten und sonstige selbständige Räumlichkeiten.

Was, wenn der Eigentümer keinen Energieausweis hat?

Fordern Sie ihn nachweislich auf, einen erstellen zu lassen. Ohne Vorlage gilt laut § 7 Abs. 1 EAVG zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart, ein Risiko für den Verkäufer.

Muss ich bestehende Inserate wegen der Novelle ändern?

Anzeigen, die vor dem 1. Juli 2026 veröffentlicht wurden, fallen laut § 10a Abs. 2 weiter unter die alte Fassung. Bei neuen oder neu veröffentlichten Anzeigen gelten die neuen Angaben, außer der Ausweis stammt noch nach der alten Richtlinie.

Wenn Ihre Objektdatenbank die neuen Energiekennzahlen sauber abbilden soll, schreiben Sie mir über die Anfrageseite, mit welchem System Sie heute arbeiten.